证券融资工具 贵阳·中铁·阅花溪大平层|楼盘简评
2023年初开始，特斯拉号称采用了完全端到端的大模型的V12版本FSD，引发了业界广泛的讨论；随后小鹏、蔚来等车企以及地平线、元戎启行等供应商公司接连宣布将部署基于端到端的智能驾驶系统。
01.阅花溪大平层概况
中铁·阅花溪大平层：阅花溪大平层位于项目A组团东侧，由中铁置业旗下中铁澄丰置业有限公司开发。
A组团用地面积约15.42万方，总建面约36.26万方，建筑密度27.37%，绿地率25.11%，容积率2.373，组团共有34栋住宅，总户数1649户，总停车位2948个，其中室外车位225个，室内平面车位2723个。
补充项目信息，阅花溪项目总建筑面积约128万方，东沿花溪大道，南到贵大老校区，北至环城高速，西至甲秀南路，项目整体分为7个地块打造，总户数约9038户，地上车位约1255个，地下车位约11291个，项目综合容积率为2.55。
阅花溪大平层组团鸟瞰图
这里需要补充，因各组团的规划数据未完全确实，各组团的具体数据指标请以实际为准，不排除后期组团规划调整的情况等。
补充A组团的产品情况：
普通高层，梯户比2T4户，户型建面127/141平；大平层产品梯户比2T3户和2T2户，户型建面158（163）/169（177）/249（253）平；
低层院墅，产品分两类，合院产品建面118/147平；叠拼上叠147-149，下叠147-152平。
临街有社区商业，社区地上铺子，面积30平以上不等。
02.大平层在售情况
大平层产品及在售情况：
A组团大平层产品有8栋，楼栋编号A3/A6/A7/A8/A9/A10/A11/A12#，其中：
A3/A6/A7/A10/A11/A12#栋梯户比2T3户，楼栋总层高A3#栋地上层高30层，地下3层；A6#地上层高30层，地下2层；A10#栋地上27层，地下2层；A11/A12#地上30层，地下3层；
T3楼栋户型建面158（163）/169（177）平，价格8300-10500每平；
A8/A9梯户比2T2户，楼栋总层高25层，地下2层，户型建面249（253）平，价格9500-11000每平。
大平层产品分布情况
大平层去化率：
A3#栋于2023年05月13日下证，总套数87套，销售备案65套，去化率74.71%；
A6#栋于2023年04月27日下证，总套数87套，销售备案45套，去化率51.72%；
A7#栋于2022年10月29日下证，总套数78套，销售备案70套，去化率89.74%；
A8#栋于2022年11月18日下证，总套数48套，销售备案0套，去化率0；
A9#栋于2023年09月21日下证，总套数48套，销售备案0套，去化率0；
A10#栋于2023年06月13日下证，总套数78套，销售备案11套，去化率14.10%；
A11#栋于2022年11月18日下证，总套数87套，销售备案75套，去化率86.21%；
A12#栋于2022年11月18日下证，总套数87套，销售备案80套，去化率91.95%；
项目在售产品交付标准为毛坯交付，交付时间各有不同，院墅、叠拼交付时间为2024年12月30号；2T4楼栋高层交付时间为2025年3月30号；大平层2T3 楼栋交付时间为2025年6月30号；2T2 楼栋交付时间为2025年9月30号号。
项目物业是中铁慧生活，中铁慧生活是中铁置业集团全资子公司，物业收费标准如下，高层（T3、T4）2.8元每平每月，大平层（T2）3.2元每平每月，叠拼4.5元每平每月，合院5.0元每平每月，商业6.0元每平每月。
温馨提示，此价格仅供参考，具体请以实际成交价格为准。项目销售备案情况仅供参考，或有部分数据备案延迟，数据统计时间截至2024年10月22日。
03.主要配套情况
项目主要配套：
主要城市道路：直接出行道路有花溪大道、航天路、万达路，以及项目规划建设的多条内部市政道路等；周边出行道路有西二环等；
城市公共交通：现花溪大道有多条普通公交路线，近距离有步行可达公交车站轨道贵州大学站，公交路线有203路、248路、花溪9路等，可方便到主城、龙洞堡、花溪新老城等；
快速公共交通：项目A组团紧邻地铁3号线贵州大学站B站口，A组团是妥妥的地铁盘；
近距离的地铁站
教育配套：楼盘规划有完整的教育配套，有幼儿园、小学、中学落地建设。
现楼盘已经签约引进清华中学基础教育资源，并打造清华小学、清华中学全龄课堂。具体学校细节，中小学校规划班级为72个，其中小学48班，初中24班。
商业配套：项目将自建情景购物中心，社区底商等商业。另外距离不远的有花溪老城万宜广场，花溪十字街等商业可供日常购物消费。
医疗配套：近距离有花溪贵州省职工医院（甲秀南路），花溪老城有花溪人民医院等。
公园配套：十里河滩公园，与项目仅隔一条花溪大道。
04.大平层优势简析
大平层优势：
01.区位优势，花溪近主城方向：阅花溪位于花溪区更靠近主城的方向，项目在城市区位上能获得更多的价值输出和认可。
花溪区虽然是贵阳城市的一个重要片区，但因其区位偏南，且与现贵阳中心区域存在一种城市物理空间上的无法融合的感觉，导致花溪城市有一种明显的“脱节”感。
这里需要补充花溪区域的情况，自小河经开区与花溪区合并后，花溪区直接获得了接触主城南明区的机会，这在一定程度上提升了花溪区的城市融入感，利于城市对外宣传和区域楼盘价值输出。
项目在售组团位置
但在传统的贵阳城市区位认知中，花溪区与主城的融合度还是不够，不管是城市区位还是经济实力。另外，小河经开区虽然与花溪区合并，但在“老贵阳人”的认知中，小河经开区与花溪区是明显的两个区域，合并并不影响人们的短期认知和接受度，花溪区与南明区之间，还是隔着一个经开区。
回到阅花溪项目，阅花溪位于花溪区的北部位置，能在一定程度上拉近与主城区的距离，获得较多的区位价值认知感。如：
阅花溪南有花溪老城和花溪新城，与花溪新老城区比较，阅花溪与主城区的距离更近，城市物理空间，资源接触面，楼市宣传价值等更能得到主城区的辐射支持。
最为明显的感觉，随着贵阳城市外扩（虽然扩展速度变慢），花溪大道沿线的开发能使阅花溪项目直接获利，城市界面有改变、资源配套有提升、楼市接受度有提高等。
02.配套情况，基本配套能满足：阅花溪目前接触的资源情况，能满足大平层后期的基本生活需求。
再次补充重要的配套情况：
项目A组团直接接触花溪大道，这能满足后期的直接出行需求，另外，项目有社区道路，周边道路能衔接甲秀南路，可丰富后期的出行选择；
公共交通出行也是不错的，花溪大道有多路普通公交可以选择；有已经开通运营的地铁3号线站口，可丰富公共交通出行选择；
花溪大道
商业消费情况，楼盘有社区底商满足基本消费需求，近距离有花溪老城商业丰富消费选择等等；
教育配套情况，楼盘有完整的教育配套，能满足业主后期的子女教育需求等；
社区公园，组团和楼盘有社区公园、口袋公园等能丰富后期的休闲空间等；
这里需要说明，阅花溪的配套除交通以外，其余的配套品质都不是很高，对大平层的价值提升帮助不是很大，但能满足居住的日常生活需求。
03.产品细节，户型等规划不错：阅花溪大平层位于项目位置最优的区域，并且组团和项目的规划都做得不错。
A组团位于项目的最东位置，因项目地块很不规整，东侧地块凸出且最靠近十里河滩公园环境的位置给了大平层。
所以，从阅花溪整个项目来看，A组团大平层的地块相对更为凸显和完整，能保障产品得到最大的资源接触面，以及组团内部空间充足。
组团楼栋及楼间距情况
例如，2T2的楼栋直面十里河滩景观，可得最优的景观视野环境，并且与组团后面的楼栋保持不错的楼间距；
其余T3楼栋的户型，多数楼栋能得到不错的景观环境，如果没有较优的景观视野，也能相对保留不错的楼间距，特别是组团中间的楼栋，A3楼栋楼间距有76.9米和154.70米。
再回到户型的设计情况，大平层有建面158（163）/169（177）/249（253）平三个户型，户型采用边厅或者是端厅设计，这样能保证户型的公区尺度和空间视野环境。
阅花溪大平层的户型，面积段兼顾了大平层的入门以及大平层的升级居住需求，细节的大部分空间细节都做得比较不错，特别是户型的公区和主卧空间部分，尽量保留了户型居住的属性性。
这里关于户型的细节就不再多唠叨了，项目有户型的实际样板间可供参观，购房客户可通过样板间了解户型的更多细节。
04.景观资源，有河滩公园加持：阅花溪A组团距离十里河滩公园很近，多数大平层楼栋能直接或者是间接得到公园景观资源。
A组团与十里河滩公园紧隔着一条花溪大道，这是一个很近的距离，并且A组团的位置与十里河滩有明显高差，组团地形要略高于十里河滩。
这样，能保证组团的多数楼栋与道路有个间距，并且能提升组团楼栋景观视野接触面，从楼栋的具体情况就能看出。
景观视野面（来自置业顾问分享）
得利于组团的抬升，临公园一侧的楼栋低楼层也能得到一定的公园视野，如A11/A12#栋的低楼层，也能直接看到公园环境。（只是噪音干扰难以避免）
组团北侧的A6/A7栋，因受楼栋位置的影响，部分户型不能直接得到公园视野，但好在北侧区域有较大的绿化空间，没有过于严重的建筑阻挡，也能得到不错的景观，不过这两栋楼的景观面较差，销售也不太好。
直面公园环境的楼栋，不仅能得到优质的公园环境，还能得到组团社区公园的环境加持，这对低楼层的住户来说，景观价值的不至于降低得太严重。
05.房企实力，中铁置业保安全：中铁置业是央企，房企在贵阳市场有较大的影响力，并且项目建设进度不错，有实景和工地可知项目进度。
目前，市场环境没有本质的好转，消费者对房企挑剔依然存在，中铁置业是央企背景，房企实力信任度一直比较不错。
中铁置业在贵阳市场有不错的影响力，已经开发的多个项目，从中铁逸都国际、中铁阅山湖、中铁云湾来看，中铁置业的市场信任度和吸引力是不容小觑的。
项目实景
现A组团建设进度不错，已经呈现了部分实景和大部分的建筑主体，例如组团外的口袋公园实景已经呈现，这是现有楼盘的主要实景展示区。
组团的楼栋建设大部分基本呈现，社区入户大门已经完成，组团内部的景观也在完成中，组团有样板家户型呈现等。
购房客户能了解到大平层的不少细节和组团的建设进度，可以比较满意地看到现有的实景和工地表现等。
05.大平层缺点简析
大平层劣势：
01.区位弊端，花溪楼市潜力不足：花溪区城市价值和认可度比较有限，这严重影响了区域的楼市表现和竞争力。
花溪区（不包括经开区）位于贵阳主城的南部，从实际距离上来看是与主城区“脱节”的，因为与主城之间隔着一个较长的“花溪大道沿线”，从太慈桥到贵州大学区的距离约12公里，这严重超出了主城资源能辐射的范围。
并且花溪区的发展也有明显的不足，花溪有贵阳市的“后花园”之称，这直接粗暴的体现出花溪的主要资源是景观资源。无奈，这样美好的景观资源缺乏优质的城市资源支撑。
大平层实景
落到楼市的表现，就是花溪楼市表现起伏很大，房价波动很难让人接受。例如17-18年，花溪楼市热度高涨，号称能追上观山湖，后面的情况是，花溪房价急剧回落，到现在也没有明显的好转。
另外，对花溪发展打击最大的是，结合贵阳城市的最新规划，花溪不是贵阳城市发展建设的重心，花溪城市扮演的角色，只是组团城市，起到辅助发展的作用。
也就是说，花溪以后很难得到更多优质资源的分配，这里所说的优质资源，是对区域城市发展有着强大提升力和吸引力的资源，如医疗、教育、市政。
花溪短期内能分到的，应该是进一步完善区域城市建设和基本生活配套落地。花溪城市的定位，恐怕依旧是“后花园”和大学城扮演的“人才输送基地”。
这是花溪城市发展，后期楼市将面对的长期问题。
02.资源价值，缺乏优质资源支持：回到阅花溪大平层的配套问题，项目基本配套能满足，但综合品质不是很高。
项目目前价值最高配套有二，一是城市道路交通，直接出行道路花溪大道是城市主干道，衔接花溪和主城区；
二是快速公共交通地铁线路，地铁3号线是贵阳轨道交通线路“骨架”，是连接花溪和其他区域的重要公共交通线。
组团下面的口袋公园
除以上的两项重要配套外，项目的其余配套基本偏弱：例如：
项目本身的教育资源配套，项目有完整的中小学教育配套，但都是新学校，“名校”教育资源不足以支撑项目的学区价值，只是解决教育配套的有无问题；
商业配套情况，项目有社区底商可满足需求，但无呈现的大型商业，近距离的花溪老城商业，也因为品质有限，不足以给区域带来更好的价值助力；
楼市环境情况，花溪区域的楼市环境比较糟糕，特别是对于大平层这样的产品类型，花溪区域缺乏高品质的项目，大平层产品更是不多，这也导致区域高端住宅产品没有良好的竞争氛围。
综合本节的内容可看出，虽然阅花溪的大平层产品规划和设计都很不错，但市场环境导致产品在贵阳市场影响力不是很大。
03.公园情况，河滩景观并不稀缺：阅花溪强调的十里河滩公园确实很不错，但这类公园景观在贵阳并不稀缺。
因为项目和周边缺乏优质的配套，十里河滩公园环境成为项目不得不重点强调的价值宣传点。十里河滩公园好不好，当然好。
公园有河景、有步道、有骑行区域等等，可给周边居民和游客提供多样的休闲和娱乐空间，也是项目宣传“养老”或者是“生态居住”的环境依托。
十里河滩环境
另外，十里河滩公园面积很大，公园绿植丰富，并且还有山景依靠，能为临公园的项目提供不错的景观视野资源。
但公园的空间环境视野，在贵阳并不稀缺，因为十里河滩不是“城市型”公园，十里河滩是自然开发型公园，由自然河景等打造，公园与城市的融合度不是很高。
例如公园西侧是主要的城市开发区，东侧有山脉阻挡了与城市的融合，并且这个山脉延伸范围很长，难以聚合高效的城市用地和资源。
现有的情况来看，十里河滩只有西侧能得到不错的开发，实际上西侧的开发程度也不高，没有聚集和呈现优质的项目和资源等。
综合十里河滩的情况来看，十里河滩的名气很大，现有的内容也不错，但公园与周边的接触面却很差，公园给周的项目价值加持很有限。
如果把是河滩看做是自然的山景绿地资源，那贵阳真的不缺这样的景观，贵阳这个山城，自然景观实在太多了。
如有自然环境加持的森林公园，湿地公园等，但这类公园都有一个共同点，无法成为楼盘价值加持的主力，只能在楼盘价值营销的中扮演辅助角色。
04.市场竞争，主城优质产品拦截：阅花溪及花溪区域的市场，不可避免的会面对主城方向的楼盘拦截竞争。
花溪区域偏南，与主城区有一段不小的距离，自然会面对主城区及主城方向的项目竞争。特别是大平层产品。
当下市场，主城方向有大平层项目在售，例如黑钻和华润悦府等，一个是环境居住型豪宅，一个是主城品质改善大平层，这样的项目，能吸引更为优质的购房群体。
十里河滩内的景观
后期的市场发展会转变，楼市分化及差距不可避免，更靠近主城或者是优质的区域，改善产品会增多，板块和配套较差的区域，更偏向刚需等，这样来看，后期花溪和阅花溪项目，也会面临这样的楼市竞争。
目前，花溪区域缺少优质的项目，大平层产品也不多，优质的大平层更少，无法为区域楼市和大平层竞争带来良好的氛围。
如果从楼市现状和未来发展的角度来看，花溪楼市和阅花溪项目面临的大环境情况不太乐观，这也是阅花溪项目大平层产品价格调整的原因。
05.运营管理，物业运营服务待检验：阅花溪物业是中铁慧生活物业，从宣传来看，这是比兴隆物业更好的物业，但具体如何，需要时间检验。
好的产品好的房子如果能配上优质的物业，那就更完美了。贵阳市场，新出的比较不错的大平层项目，有用自己的优质物业，有引进新的物业等，都是为了给楼盘带来价值加持，以及希望能为业主提供更好的物业服务，保持和提升项目和产品的价值。
阅花溪A组团大平层产品规划面都不错，房企本身也有实力，至于后期运营和物业服务情况，是需要时间来检验的。
大平层效果图
中铁开发的楼盘在贵阳市场有兴隆物业，有引进的怡盛物业，有中铁慧生活物业，这三个物业，兴隆的评价不太积极，怡盛需要时间，中铁慧生活物业也是需要时间来检验的。
所以目前来说，阅花溪大平层后期的物业服务有多好，这个没有具体的业主评价，没有市场口碑比较等。
不过，从物业费的角度来看（目前公开的收费信息），大平层的物业费不算太贵，放在市场比较，特别是对比引进外来物业的项目，阅花溪大平层的物业费相对来说要便宜一些。
这里，城语期望后期中铁慧生活物业能有好的表现，能为大平层的提供优质的物业服务。
06.大平层简析总结
适合需求：结合阅花溪大平层的位置、产品情况，项目大平层适合改善提升家庭置业，适合对大平层有追求的改善置业者，适合追求景观型大平层的优质家庭等。
客群画像：花溪区域的改善置业提升家庭；经开区追求环境改善的置业者；主城观山湖方向追求环境型大平层的置业家庭；地州来贵阳喜好大平层的实力置业家庭；外省来贵阳喜好环境居住的置业者等。
结合以上文字分析，能看出阅花溪大平层产品本身规划确实很不错，特别是楼栋及产品的设计，没有明显的弊端。
并且大平层与周边的“独特”资源融合得很不错，楼栋景观面尽量朝十里河滩公园一面，在有限的资源中，选择最容易打动购房客户的景观资源。
建面253平户型，市场确实不多
除有直接景观加持的楼栋外，阅花溪A组团位于中间的楼栋楼间距保持得很不错，这样可给中间的楼栋带来最大的空间环境和组团内部景观。
但阅花溪大平层有一个现实的问题需要面对，特别是城区资源和项目资源配套，花溪区的城市资源确实偏弱，项目的配套资源也不够太有品质。
想到大平层，通常会带上“稀缺性”“高端”“豪宅”“圈层”等有高价值的词语。大平层会与城市位置、城市环境、高端置业群体、拥有稀缺性资源等结合。
但阅花溪的大平层，除了产品规划和设计外，有很多因素不具备以上的情况，特别是城市区位、资源情况、城市环境等。
实景社区大门
至于相对的高端置业人群，项目吸引的购房群体更是难以与主城和观山湖的同类型住宅对比，也就是说，阅花溪大平层吸引的高端置业群体还不够“高端”。
实际上，阅花溪的大平层，从产品定价来看，也体现出了区域不足以及缺乏优质的资源支持，所以大平层的总价，才显得更有“普适性”。
综合以上分析，阅花溪大平层本身确实不错，但这类大平层属于环境型居住大平层，难以与主城方向的优质大平层竞争。
阅花溪大平层，目前的价格确实更容易接受，适合需求有能力的，喜欢景观的，喜欢花溪区域环境的，对花溪情有独钟的置业家庭证券融资工具，但是产品长期值不值，特别是价格走向，结合花溪区域的市场环境，后期的房价起伏变化依旧存在，特别是房价起伏较大的情况。
平层花溪大道花溪花溪区阅花溪发布于：贵州省声明：该文观点仅代表作者本人，搜狐号系信息发布平台，搜狐仅提供信息存储空间服务。